挂牌量近10万套、网签量下降1/4,北京二手房议价空间加大

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2019-11-08 18:04:41
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北京房地产市场的调整仍在继续,“金九”失败已成为事实。中国新经纬最近参观了北京二手房市场,发现一些购房者增加了观望情绪,有强烈的推迟购房或换房的愿望。二手房市场的议价空间正在增加。一位房地产经纪人说:“挂牌价格就是挂牌价格。实际交易价格可以讨论。谈论一栋房子要20,000到300,000元是正常的。”

壳牌搜索数据显示,北京上市出售的二手房数量大幅增加,达到97,000套。然而,二手房的数量和价格都下降了。9月,网上签约二手房数量同比下降近四分之一,市场处于低温状态。专家认为,房地产市场的“银十”难以重现,市场的低温局面可能会持续到春节。

文|学于飞

买方市场

为了吸引置业人士看房,一些大型房地产交易平台拥有标有“急售”、“业主诚意出售”、“双份特价”、“低于市场价30万”等标签的二手房并不少见。与此同时,当业主降价时,房地产经纪公司也很担心。一个房地产交易平台推出了“全国选房节”,部分房源代理费仍有一些优惠措施。

在某个平台上,朝阳区北三环伊犁某小区一套三居室公寓的挂牌价格跌至约6.4万元/平方米,明显低于该小区约7.5万元/平方米的平均价格。房屋经纪人郭栋(化名)告诉中信经纬(微信号:jwview)该房屋位于顶层,距上次交易不到两年,税费较高,业主希望早点出售,所以报价较低。

薛于飞在北京朝阳区拍了一套新房子

然而,在住宅区附近的一个70平方米的三居室中,挂牌价格达到了81,000元/平方米。然而,郭栋表示,业主也急于出售,价格可能会再次讨论。“该住宅区最近以460万元的挂牌价格出售了一套两居室公寓。后来,客户与业主进行了多次谈判,最终达成了420多万元的交易。如果我们确信我们想要它,我们都可以帮助我们的客户和所有者谈论它。谈论一栋房子要20,000到300,000元是正常的。”

即使是主动降价,购房者的积极性也不高。郭栋说,现在看房子的客户不太担心。他们会看许多房子,慢慢地比较它们。他们都希望价格能进一步降低。根据壳牌研究院27日提供的数据,9月份北京连锁店顾客的周转周期延长了5天,至89天,为2017年以来最高。房屋周转周期保持在100天的高位,业主继续选择降价以方便交付,降价比例在价格调整中提高到90.5%。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐指出,市场持续低迷后,买卖双方的预期都有所下降,进入市场的新业主和客户数量开始减少。9月份,北京二手房连锁店新增房屋和游客数量环比分别下降3.4%和6.3%,带表量环比下降2.2%。

数量和价格一起下降

北京某住宅小区外景新编辑薛于飞拍摄

对于周围二手房市场的表现,郭栋不愿意用“低迷”等词来形容。“从一年多来看,整个市场仍然相对稳定,没有起伏。”然而,郭栋也坦言,目前周边地区二手房价格已从高位回升约1万元/平方米。

交易量和价格下降是不争的事实。壳牌研究院表示,9月份,北京二手房网签约11400套,同比下降5.6%,同比下降25.6%,北京二手房连锁实时交易同比下降6.9%。在换房需求难以释放、新增住房比例增加(400万以下房产交易比例比上个月增加3.1个百分点)的情况下,交易平均价格有所上涨。9月份交易均价为59686元/套,比上个月下降2.5%,比上年下降3.5%。在过去的四个月里,这一下降趋势持续扩大,市场处于低温状态。

然而,根据我的家庭研究所的统计,截至9月23日,北京的二手房数量为8275套,比上个月下降了7.01%,比上年下降了33.14%。与此同时,我家的实时交易量环比下降2.90%,同比下降23.53%。平均成交价格为55890元/㎡,环比下降1.17%。与8月份相比,9月份北京二手房市场的成交量和价格仍略有下降。

中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬,北京房地产市场每月有12000套基本线,不到12000套基本线。市场肯定处于低迷状态,如果数量少于10,000,价格会更低。

除了导致市场降温的严格调控之外,住房供应的井喷也增加了买家的观望情绪。最近,关于“北京二手房存量两年内飙升246%的说法引起了关注。据媒体报道,2019年9月北京二手房上市总数为91076套,2018年9月为49296套,2017年11月为25941套。

关于待售房屋数量的大幅增加,张大伟分析称,这主要是因为以前不允许出售的房屋再次挂牌出售,包括高价房屋以及商业和住宅房屋。同时,二手房交易周期的延长也增加了上市房屋的数量。

另一方面,新房供应量的不断增加,特别是限售房,也影响了二手房交易。张大伟说:“北京新建房屋的存量从2018年同期的5万套增加了1.7万套。此外,非竞争性住房的总价格相对接近二手房,因此不降低价格就很难出售二手房。”

03专家:楼市难以创新高

北京某房地产销售部沙盘新编辑薛于飞照片

在即将到来的9月份,北京新房市场的表现相对一般。我爱我的家庭研究所的数据显示,截至9月23日,北京已售出2382套新商品房(不包括经济适用房、商品房和共有住房),比8月份同期下降0.92%,比去年同期下降2.02%,市场与上月基本持平。共有861套产权房售出,同比增长168.22%,同比下降31.61%。

事实上,我爱我家研究所认为,从2016年至2019年北京新建和二手房的月度在线签名数据来看,只有2016年可以被称为“金九”。2016年9月,北京市二手房网标30,516个,新建商品房网标5,364个(不含经济适用房、商品房和普通产权房),明显高于其他月份。2017年和2018年,新房和二手房的交易量并不比当年7月、8月或11月和12月高多少。至于2019年,截至23日,9月份新房和二手房交易量低于8月份同期,“金九”是不可能的。

张大伟表示,自2009年以来,房地产市场的表现在很大程度上受到监管政策的干扰,“九金十银”的特征不再明显。与此同时,热门城市的房地产市场今年开始逐渐下滑,使得支撑房地产市场的购买力难以继续飙升。

徐小乐告诉中信经纬,根据往年的交易数据,国庆期间二手房交易并不高。因此,10月份北京二手房市场的高成交量仍将保持在1万至1.1万套,价格持平或略有下降。房地产市场的“银十”很难出现,市场低迷可能会持续到春节。

封面和指南图:房产市场数据图,由中国新西兰主编薛于飞拍摄

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